Закона о кондоминиуме




Скачать 246.78 Kb.
Дата10.06.2016
Размер246.78 Kb.
Информационная записка к

проекту Закона о кондоминиуме

Основание разработки проекта закона о кондоминиуме. Основанием для разработки проекта закона о кондоминиуме послужил План мероприятий по оздоровлению ситуации в области строительства жилья на 2011-2012 годы, утвержденный Постановлением Правительства № 411 от 09.06.2011 г., основная цель которого - устранение трудностей, вызванных несовершенством инвестиционного процесса строительства жилья и его стабилизация, предусматривающая, помимо разработки и принятия проекта закона о жилье, еще и другие проекты, включая разработку и принятие проекта закона по внесению изменений и дополнений Закона о кондоминиуме в жилищном фонде № 913 от 30.03.2000 г., также в процессе работы, принимая во внимание бесчисленное количество поправок, в рамках Рабочей группы было принято решение о разработке и утверждения нового закона о кондоминиуме (в новой редакции) с аннулированием закона о кондоминиуме в жилищном фонде № 913/2000 г..

Проект закона о кондоминиуме был разработан Рабочей группой, сформированной Приказом Министра регионального развития и строительства № 127 от 19 декабря 2011 г., в состав которой были включены представители Министерств регионального развития и строительства, экономики, молодежи и спорта; Государственного предприятия „Cadastru”, Примэрии мун. Кишинэу и Бэлць; Федерации профсоюзов строительства и промышленности строительных материалов «SINDICONS», Федерации патронатов строителей, дорожников и производителей строительных материалов „CONDRUMAT”, Республиканского комитета профсоюза работников сферы социального обслуживания и производства товаров «SINDICOMSERVICE»; Муниципального ипотечного агентства „AMIC”, Строительной компании «GLORINAL» S.R.L., Ассоциации патронатов публичных услуг Республики Молдова и Общественной ассоциации «Республиканского объединение ассоциаций совладельцев в кондоминиуме «Gestionarul».



Условия, налагаемые при разработке проекта закона. Состоят в том, что нынешний закон о кондоминиуме в жилищном фонде № 913/2000 г., несмотря на тот факт, что он является специальным законом, целью которого является регулирование отношений в жилищном секторе, в частности в отношениях собственности в рамках кондоминиума, оказался устаревшим и неэффективным, со многих точек зрения, включая, не в последнюю очередь, его применение только в отношении жилых домов и собственников квартир, но не в отношении к другим собственникам изолированных помещений в пределах многоэтажного здания. Кроме того, одной из фундаментальных проблем Закона № 913 является то, что он не обеспечивает механизм для установления доли-участия собственников квартир общей собственности кондоминиума. Именно по этой причине, несмотря на то, что де-юре общая собственность кондоминиума, будучи собственностью собственников квартир и других собственников изолированных помещений в пределах многоэтажного здания продолжает быть зарегистрирована в территориальном кадастровом офисе в Регистре недвижимого имущества как государственная собственность Республики Молдова или, при необходимости, как собственность соответствующих административно-территориальных единиц, но не в общей собственности доли-участия, вынужденного и бессрочного, собственников квартир и других собственников изолированных помещений/единиц кондоминиума в рамках соответствующего кондоминиума. При таких условиях, учитывая некоторые другие недостатки Закона № 913, настала абсолютная необходимость критического пересмотра этого закона. Также было установлено, в рамках Рабочей группы, с разработкой и утверждением нового закона о кондоминиуме без ограничения его применения только в отношении собственников квартир в рамках соответствующего жилого дома, но с расширением и применением его в отношении других собственников изолированных помещений в рамках соответствующего здания.

В настоящее время, система управления жилищным сектором несовершенна, даже сложна и требует применение новых, комплексных, многосторонних отношений, обязательных для всех тех, кто участвует в процессе функционирования соответствующего кондоминиума. В этих целях должны быть разграничены обязанности основных участников, которыми являются: органы местного публичного управления, ассоциации совладельцев в кондоминиуме, другие управляющие кондоминиумом, собственники квартир, собственники других изолированных помещений, в рамках соответствующего кондоминиума и, не в последнюю очередь, поставщики коммунальных услуг.

Было установлено, что собственники приватизированного жилищного фонда, на самом деле, не несут реальной ответственности за имущество, которое им принадлежит, не принимают необходимые меры по содержанию своего жилья и общих помещений/собственности в рамках соответствующего кондоминиума. Кроме того, местные бюджеты вынуждены брать на себя существенные затраты на содержание приватизированного жилищного фонда, которым управляют, но без финансирования для покрытия необходимого ремонта, эти единовременные действия случайны, хаотичны и неэффективны. И это в ситуации, когда в собственности государственной и административно-территориальных единиц остались не более 3% от общего жилищного фонда. Следовательно, подход к управлению административно-территориальных единиц приватизированного жилищного фонда является ошибочным, как с точки зрения обеспечения качества управления, так и с финансового аспекта жилищного сектора.

Относительно нежилых помещений в зданиях, принадлежащих в большей части коммерческим компаниям, они, как правило, в любой форме, не участвуют в процессе содержания зданий, несмотря на факт, что полностью используют общие помещения в кондоминиуме, в том числе прилегающую территорию кондоминиума. Тот факт, что собственники отдельных помещений в рамках кондоминиума, должны участвовать в содержании общих помещений кондоминиума, с установлением прав и строгих обязанностей, до сих пор никто не обсуждал, несмотря на то, что эти помещения представляют собой существенную долю в жилом доме и они в полной мере занимает первый этаж здания, а в некоторых случаях располагаются и на других уровнях здания. Необходимость принять во внимания и эти помещения в процессе обслуживания и ремонта жилого дома, требует срочных и конкретных мер, возложения ответственности по управлению многоэтажными зданиями на всех собственников изолированных помещений, независимо от форм собственности. Очевидно, что для введения ответственности, вытекающей из специфического права собственности в многоквартирных жилых домах с несколькими собственниками, становится абсолютно необходимым регулирование и установление законного механизма создания и регистрации доли-участия в общей собственности кондоминиума, с последующим надлежащим механизмом регистрации в Реестре недвижимого имущества, что является одной из приоритетных мер, на данный момент, и одной из основных целей проекта закона.

Преследуемая цель внедрения новых положений. Новый закон о кондоминиуме создаст социально-экономическую среду более эффективную, более подходящую для эксплуатации и обслуживания жилищного фонда на всей территории страны. Обязательная государственная регистрация права общей собственности доли-участия на общее имущества кондоминиума, обязательное создание Фонда ремонта кондоминиума, а также и обязательные финансовые взносы собственников кондоминиальных единиц при его создании, прозрачное управление средствами Фонда и других финансовых средств ассоциации, побудит мотивацию, как в других странах, в данном случае, в рамках Европейского союза (Словакия, Чехия и др.), интерес собственников кондоминиальных единиц более эффективно управлять своей собственностью, в том числе общими помещениями кондоминиума. Наконец, этот механизм, в свою очередь, облегчит деятельность банковского сектора и улучшит доступность финансовых ресурсов для реконструкции и ремонта зданий. Реализация нового закона о кондоминиумах также будет иметь влияние на комфортабельность в квартирах. Наряду с соответствующей государственной регистрацией кондоминиума, ассоциаций собственников кондоминиума, права совладельцев общих помещений кондоминиума, эффективного применения управления общими финансовыми средствами Фонда ремонта кондоминиума и введение обязательных платежей на создание этого фонда, финансовые средства будут более доступны для внедрения улучшения тепло- и шумо- изоляцию конструктивных элементов, а также установки современного контроля по оборудованию тепла и поддержки адекватной внутренней температуры помещений кондоминиума.

Основные положения проекта закона, его место в системе законодательства, новые элементы, социальный, экономические и другого рода эффект в результате его внедрения и применения. Проект закона разработан в форме органического закона, в соответствии с положениями Конституции Республики Молдова (аб. (1), лит. j), ст. 72) и согласно требований, установленных Законом № 780 от 27.12.2001 о законодательных актах. В процессе разработки проекта закона принят во внимание факт, что законодательство о кондоминиуме включает части законодательства гражданского права, включенного в Гражданский кодекс, и другие нормативные акты, регламентирующие отношения, возникающие в процессе создания и функционирования кондоминиума. Таким образом, в проекте закона были приняты во внимание положения Гражданского кодека, Закона об ипотеке, Закона публичных службах коммунального хозяйства, Закона о неправомерных условиях в договорах, заключенных с потребителями, Закона о разрешении выполнения строительных работ и другие, которые прямо, косвенно или касательно применимы в отношении кондоминиума.

Со структурной точки зрения, проект закона состоит из преамбулы, принятых предложений, общих положений (глава I), основных положений (главы II-VII), заключительных и переходных положений (глава VIII), включающих всего 33 статьи. Кроме того, в целях облегчения процесса внедрения положений нового закона о кондоминиуме, сам проект включает в себя в качестве приложений: а) Типовой договор соглашения об ассоциации (Приложение № 1) и b) Устав-модель ассоциации совладельцев в кондоминиуме (Приложение №. 2).



Основные принципы проекта закона. Проект закона построен на следующих основных принципах, означающих, что, в конечном счете, является обеспечением современного управления и эффективного функционирования кондоминиума, что означает:

    1. надлежащее регулирование отношений и права собственности в рамках кондоминиума, соответствующая государственная регистрация индивидуальной собственности, но и право общей собственности доли-участия, вынужденного и бессрочного, на общие помещения кондоминиума (регистрацию общей собственности долей-участия в кондоминиуме одновременно с регистрацией прав собственности на изолированные помещения/кондоминиальные единицы в рамках соответствующего кондоминиума, в кондоминиуме, очевидно с регулированием и корреляцией положений закона о кондоминиуме с нормами закона кадастра недвижимого имущества и другого кадастрового законодательства);

    2. установление полной ответственности собственников кондоминиальных единиц в рамках кондоминиума соответственно по управлению, эксплуатации и содержанию кондоминиума при соответствующих условиях функционирования, в том числе в отношении индивидуальных собственников и общей собственности в рамках кондоминиума (закон должен исключить, по существу, ответственность публичных органов в деятельности кондоминиума и свою причастность к управлению кондоминиумом, за исключением особых случаев, редких, таких как, ответственность за доказанные технические ошибки в строительстве и так далее. Публичные органы могут быть вовлечены только в оказание поддержки по реконструкции и т.д.);

    3. определение прав, обязанностей и юридическую ответственность в отношении всех собственников кондоминиальных единиц в рамках кондоминиума, независимо от назначения функциональности помещений, находящихся в собственности (жилых и/или нежилых), связанных с правом собственности, эксплуатацией и содержанием общих помещений, а также и по отношению к третьим лицам, предоставляющих коммунальные и некоммунальные услуги, предназначенные для обеспечения функционирования кондоминиума (поставщики коммунальных услуг и т.д.).;

    4. установление соответствующих полномочий исполнительных органов в рамках ассоциации собственников кондоминиума, прав и обязанностей, в том числе в процессе принятия решений, основанных на прямом участии собственников кондоминиальных единиц, и разумные требования, касающиеся необходимого кворума для принятых соответствующих решений;

    5. обязанности управляющего кондоминиумом с помощью эффективных методов, уважая желания и полномочия собственников кондоминиальных единиц, с разумным соблюдением местной практики и по возможности использования передового опыта других стран, а также программ поддержки, предлагаемых в рамках совместного международного сотрудничества;

    6. установление и создание обязательного Фонда по поддержке и ремонта кондоминиума, на основе "Фонда для зданий";

    7. финансовую ответственность собственников кондоминиальных единиц посредством определении доли финансовых взносов в общих расходах, исходя из их доли-участия в общей собственности кондоминиума, обеспечение обязательных платежей в кондоминиуме путем создания ипотеки на имущество должника в пользу других собственников кондоминиальных единиц;

    8. регулирование, упорядочение всех соответствующих законодательных актов, во избежание противоречий и/или превышения в выполнении и применении закона (в применении норм Гражданского кодекса о собственности, права доли-участия в общей собственности, последовательное выполнение законодательства о приватизации жилищного фонда, о кадастре недвижимого имущества, об ипотеке, при необходимости Кодекса правонарушений и т.д.).

Основные положения проекта закона, новые элементы. Сравнивая с нормами Закона о кондоминиуме в жилищном фонде № 913 от 30.03.2000 г., проект нового закона предусматривает:

  1. правовую основу для эффективного управления, эксплуатации и содержания многоквартирного жилищного фонда (ст. 2-3 и т.д.), решает основные проблемы по собственности и права собственности в кондоминиуме (ст. 6-12), предусматривает создание и регистрацию прав собственности на общие помещения кондоминиума (ст. 9-10), права и обязанности всех субъектов, участвующих прямо или косвенно в функционировании кондоминиума (ст. 13-16, 28-29), управление кондоминиумом, эксплуатацию и содержание, надлежащее финансовое управление и прозрачность, механизм и ответственность управления кондоминиумом (ст. 21 - 28);

  2. применение корректных, ясных и точных понятий и терминов, используемых в тексте проекта закона, избегая любых искажений или неточных интерпретаций своих норм. Указанная цель закона, содержит определение понятия "кондоминиум", другие соответствующие термины о кондоминиуме, ассоциация собственников кондоминиума определяется как некоммерческая организация, созданная исключительно в целях управления кондоминиумом (ст. 1);

  3. условия, необходимые для создания и регистрации кондоминиума (один кондоминиум – одно здание, одно здание - один кондоминиум) с четко определенной общей собственностью (ст. 4, 6);

  4. регистрацию права собственности кондоминиальной единицы одновременно с регистрацией права собственности доли-участия имущества общей собственности кондоминиума, но первична регистрация права собственности на кондоминиальную единицу в здании, одновременно с обязательной регистрацией и кондоминиума (аб. (3), (5) ст. 4);

  5. права и обязанности собственников кондоминиальных единиц, в том числе право на установленную долю в общей собственности и предоставляется соответствующим образом. Доля-участия определяется и регистрируется в зависимости от размера кондоминиальной единицы по отношению к общей площади кондоминиума. Размер доли-участия подсчитывается, в том числе для определения права голоса, внесения вносов в Фонд ремонта. Доля-участия подлежит обязательной государственной регистрации в кадастре недвижимого имущества должным образом и неотделимо от права собственности на кондоминиальную единицу (статья 13);

  6. создание обязательного Фонда обслуживания кондоминиума, отдельно для каждого кондоминиума. Проект закона предусматривает, что Фонд является собственностью собственников кондоминиальных единиц в рамках соответствующего кондоминиума, но решения по использованию средств Фонда должны быть одобрены собственниками или уполномоченным представителем. Проект содержит нормы об обязательных ежемесячных взносах, прозрачности и защиты Фонда. Проект закона предусматривает, что Фонда в любом отношении, не может считаться "собственностью Управляющего" (ст. 14);

  7. создание ипотеки в кондоминиуме в качестве ипотеки на основании закона, а также и возможность осуществления ипотеки за счет имущества должника в пользу других собственников соответствующего кондоминиума. Применение права ипотеки производится в соответствии с Гражданским кодексом, законами о залоге и ипотеке (ст. 16);

  8. управление кондоминиумом обязательно и на выбор три механизма управления кондоминиумом: 1) Ассоциация совладельцев, 2) авторизированным физическим или юридическим лицом на основании договора с Ассоциацией совладельцев; или 3) юридическим лицом на основании прямого договора с совладельцами. Для небольшого кондоминиума позволительно прямое управление собственниками. Эти варианты можно отрегулировать в различных ситуациях, в конкретных зданиях, на усмотрение и волю большинства собственников, как и в других европейских странах (ст. 17);

  9. деятельность Ассоциации, которую она может осуществлять, а именно: общее управление, эксплуатация и содержание, реконструкция, реабилитация, ремонт и найм общего недвижимого имущества кондоминиума. В заключение, Ассоциация несет ответственность за задачи, связанные с общим имуществом от имени, и по поручению собственников кондоминиальных единиц (ст. 18-26);

  10. требования руководящих органов Ассоциации и определяет их состав для "нормальной" Ассоциации (более 15-ти собственников, а также Ассоциации не менее 4-х собственников); предусмотрены исключения для небольших кондоминиумов. Требования и состав органов Ассоциации в соответствии с требованиями, установленными законодательством государств-членов Европейского союза (Республика Чехия, Словакия и т.д.), где ассоциации хорошо организованы и функциональны (ст. 21-25);

  11. управление кондоминиумом не только через ассоциации. Управление может выполняться Управляющим на основании договора с Ассоциацией или непосредственно с собственниками кондоминиума. Квалификация управляющего должна быть перечислена в "договоре на управление". Закон также гласит, что управляющий должен действовать в соответствии с интересами собственников, и должен выполнять все задачи, связанные с управлением кондоминиума, включая управление Фондом транспорентно (ст. 27-28).

Влияние нового закона о кондоминиуме на другое законодательство. Новый закон о кондоминиуме включает в себя ряд поправок в некоторые законодательные акты. Также, Жилищный кодекс, принятый законом №. 2718 от 03.06.1983 г., должен быть отменен одновременно с принятием нового закона о жилье; В Законе о приватизации жилищного фонда № 1324 от 03.10.1993 г. необходимо существенно реформировать положения ст. 8, а также отменить главу III; в Закон о кадастре недвижимого имущества № 1543 от 25.02.1998 г. ст. 403  "Регистрация кондоминиума" внести изменения, для установления обязательной регистрации права общей собственности на доли-участия общего имущества кондоминиума; и Закон об ипотеки № 142 от 26.06.2008 г. необходимо дополнить аб. (3) ст. 6 с новой литерой, с), которая устанавливает, что "долги собственника кондоминиальной единицы на сумму, причитающиеся в связи с использованием кондоминиальной единицы в рамках кондоминиума" служит основанием создания юридической ипотеки. Также, необходимо внести изменения и/или дополнения и в некоторые нормативные акты, например: Временные правила по эксплуатации жилья, содержанию жилых домов и прилегающей территории в Республике Молдова, утвержденные Постановлением Правительства № 1224 от 21.12.1998 г., Положение о порядке предоставления и оплаты жилищных, коммунальных и некоммунальных услуг для жилищного фонда, установки счетчиков расхода воды в квартирах и условиях отключения их от систем отопления и водоснабжения и подключения к этим системам, утвержденное Постановлением Правительства № 191 от 19.02.2002 г., Примерный устав жилищно-строительного кооператива Молдавской ССР, утвержденного Постановлением Совета Министров № 338 от 08.10.1984 г. должен быть отменен.

Уровень совместимости проекта закона с соответствующим законодательством Евросоюза. В процессе разработки, корректирования и усовершенствования проекта были изучены и проверены ссылки на законодательство, особенно в части имущественных отношений, все аспекты управления жилищным фондом в других странах, которым удалось утвердить соответствующие правовые рамки, направленные на обеспечение более эффективного функционирования жилищного сектора и, которые могли бы предложить некоторые ориентиры в решении проблем, связанных с жилищным сектором в Республике Молдова и найти отражение в новом проекте закона о кондоминиуме в Республике Молдова. При завершении проекта закона было принято во внимание законодательство и лучшее практическое применение в отношении жилищного сектора в Республике Чехия, Республике Словакия, Литве, Румынии (стран-членов Евросоюза). Учитывая сходность проблем, сохраняющихся в жилищном секторе, были проанализированы законодательство и практика Российской Федерации, Казахстана и Таджикистана в этой области.



Экономико-финансовое обоснование. Проект закона требует затрат на регистрацию ассоциаций собственников кондоминиума в результате реорганизации ассоциаций владельцев приватизированных квартир и жилищно-строительных кооперативов в ассоциации собственников кондоминиума, регистрация ассоциации собственников в кондоминиуме учреждается в результате реорганизации посредством отделения существующих ассоциаций собственников в кондоминиуме (по принципу: один кондоминиум - одно здание, одно здание - один кондоминиум) установление размера доли-участия в общей собственности кондоминиума и регистрация права общей собственности долей-участия в реестре недвижимого имущества в территориальном кадастровом офисе. Считаем, что принятие и внедрение нового проекта закона о кондоминиуме, в конечном счете, позволит улучшить отношения в кондоминиуме и функционирование кондоминиума, на основе новых принципов управления и эксплуатации, что повлечет за собой реальную выгоду для самого общества и реальные возможности восстановления жилищного фонда Республики Молдова.

Замечания и согласования проекта закона. Министерство отправило на согласование проект закона о кондоминиуме в Министерство экономики, Министерство финансов, Министерство внутренних дел, Министерство международных отношений и европейской интеграции, Министерство обороны, Министерство сельского хозяйства и пищевой промышленности, Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры, Министерство окружающей среды, Министерство труда, социальной защиты и семьи, Министерство здравоохранения, Министерство информационных технологий и связи, Министерство молодежи и спорта, Примэрии мун. Кишинэу, Примэрии мун. Бэлць, Патрональную федерацию «CONDRUMAT», Федерацию профсоюзов строительства и промышленности строительных материалов «SINDICONS», Республиканский комитет профсоюза работников сферы социального обслуживания и производства товаров «SINDICONSERVICE», Национальную Конфедерацию профсоюзов в строительстве, Национальную конфедерацию патронатов, Конгресс местных органов Молдовы, Ассоциация патронатов публичных услуг Республики Молдова, Агентство земельных отношений и кадастра, Агентство публичной собственности, Агентство по защите прав потребителей, Общественную ассоциацию «Республиканское объединение ассоциаций совладельцев в кондоминиуме «Gestionarul»», Лицензионную палату, Национальное Агентство по регламентированию в энергетике, всем районным советам и Исполнительному комитету АТО Гагауз-Ери, Национальный центр антикоррупции.

Aнатолие Золотков

Заместитель министра



База данных защищена авторским правом ©uverenniy.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница