Целью слушаний стало обсуждение и доработка Доктрины жизнеобустройства среднего класса России




страница4/10
Дата13.08.2016
Размер1.1 Mb.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

Мобильность жильца — главное условие развития жилищного рынка


Россия, как известно, прирастала Сибирью. До недавнего времени. Для территориальной экспансии требуются смелые люди, которых Россия не только плодила сама, но и активно зазывала из-за своих рубежей. Еще не так давно мигранты готовы были осваивать целину, живя в землянках, но те идиллические времена, похоже, канули безвозвратно. Теперь для освоения земель сначала требуется качественное жилье и только затем производство!

Приватизация не только дала человеку право собственности, но и привязала его к жилищу, пусть и плохонькому. И без того отбитая совком у большинства населения охота к смене мест, атавизируется и дальше самим институтом собственности на жилье для жизни.

Поясним. Право собственности священно. Право собственности на жилище похвально. Однако современный образ жизни представителей среднего класса часто обусловлен необходимостью трудовой миграции. Поэтому собственное жилье для целей постоянного проживания не очень уместно в активные годы жизни. В то же время, если оно приобретено и ценно для собственника, необходимо создать эффективный механизм для сдачи его в наем с адекватной заменой на временное в месте нового трудоустройства.

Исследования проекта «Российский дом будущего» выявили мировую тенденцию к смене парадигмы собственности и владения в жилищной сфере с «жилища для жизни» на «жилище для найма» как в активной фазе жизни человека, так и на ее закате. Например, в Лондоне многие квартиры покупаются в ипотеку для последующей сдачи в наем, в Германии большинство собственников жилья регулярно мигрируют, сдавая жилье подобным же мигрантам. Среди пенсионеров стало модным сдавать собственное большое жилье в наем и снимать меньшее или жить в специальных пансионах с медицинским и социальным обслуживанием.

Безусловным особняком стоят так называемые родовые гнезда, число радетелей за которые остается стабильным. Но этот вид жилья присущ большим семьям, способным содержать в таких домах стариков и детей. Важным стимулом к собственности на жилье в мире остается, а в России становится ликвидность жилья, то есть рост его стоимости в период эксплуатации — функция капитала. Но этот стимул предъявляет особые требования к качеству жилья, о чем позже.

Таким образом, мобильность жильца должна не только приветствоваться, но и стимулироваться всеми инструментами жилищного рынка и рядом инструментов государственной и местной жилищной политики.

Наиболее очевидный выход — формирование рынка арендного жилья1. В развитых странах доля арендного жилья составляет 30–45% (Великобритания — 30%, США — 33%, Нидерланды — 45%). В крупных городах эта доля превышает 50% (Нью-Йорк — 67%, Монреаль — 50%, Лондон — 42%). До революции и Россия соответствовала этой статистике: в Санкт-Петербурге более 70%, а в Москве около 40% жилья приходилось на так называемые доходные дома.

Сейчас в России, по разным оценкам, сдается в коммерческий наем до 10% жилья, да и то в абсолютном большинстве случаев нелегально. А значит, непрозрачно, вне налогового поля, с высоким риском (читай: стоимостью).

Реализовать принцип мобильности — значит осуществить переворот. В этом нет преувеличения.

Во-первых, мобильность населения разрешает целый букет социально-экономических, демографических проблем страны. Например, низкая мобильность закрепляет депрессивный статус многих территорий, препятствует программе переселения соотечественников, привлечению из-за рубежа квалифицированных кадров, отнимает шанс на достойную жизнь у тех, кто пока не в состоянии приобрести собственное жилье, — ведь ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, как правило, существенно выше, чем арендные платежи. Недаром в развитых странах большая часть арендаторов — это люди в возрасте до 40 лет, одинокие или семейные пары без детей. Пока же наше население в плане мобильности претендует на одну из последних строк мирового рейтинга.

Во-вторых, повышение мобильности сокращает время, потребное на обучение жильца. Он получает право на ошибку, на пробу. И ко времени покупки жилья или строительства собственного может стать квалифицированным заказчиком.

Наконец, в-третьих, и это главное в рамках настоящей Доктрины, арендное жилье в корне меняет мотивацию застройщика. Сегодня в условиях дефицита застройщик коммерческого жилья не заинтересован строить качественно, поскольку после продажи здания он практически не несет за него ответственности перед жильцами. Но для застройщика-арендодателя качество возводимого жилья — основа бизнеса и конкурентное преимущество. Он будет заинтересован строить как можно более качественное жилье, дающее возможность серьезной экономии издержек при его последующей эксплуатации, а следовательно, с применением самых передовых материалов и технологий. Таким образом, собственник доходного дома будет способен предложить более комфортные условия проживания, чем многие граждане имеют в собственных квартирах или могут получить, приобретя собственное жилье. В результате наем жилья может стать эффективным способом улучшения условий проживания и составить конкуренцию коммерческому жилью, в связи с чем застройщики коммерческого жилья будут вынуждены повышать качество работ.

Приоритет мобильности жильца, а для среднего класса еще и работника, провоцирует и смену отношения к корпоративной и местной жилищной политике. Только там будут квалифицированные кадры, где работодатель и чиновники способны создать стимулы для миграции.

Отметим и еще один очень важный эффект от появления в России массового арендного жилья. Хотя решение демографической проблемы и сдвинулось с мертвой точки благодаря реализации соответствующего национального проекта, говорить о коренном переломе пока рано. Следовательно, программа переселения в Россию соотечественников (в принципе, ее стоило бы расширить и для несоотечественников) становится все более актуальной. Однако в своем нынешнем виде она реализуется из рук вон плохо. Среди причин такого положения то, что переселенцам предлагается принять фактически бесповоротное решение — никакого механизма «пробного» переселения программа не содержит. Возможность же арендовать за приемлемую плату жилье, чтобы осмотреться, найти работу на новом месте, такой шанс дает. Государство может также стимулировать «точечное» строительство арендного жилья, связанное с реализацией каких-либо отдельных проектов. Например, планируемое масштабное возведение атомных станций неизбежно приведет к дефициту высококвалифицированных специалистов, способных обслуживать АЭС. Между тем в соседней Литве в ближайшее время должна закрыться Игналинская АЭС, на которой работает преимущественно русскоязычное население. Это только один из примеров воздействия рынка арендного жилья на демографическую проблему и проблему мобильности экономически активного населения.


Однако мобильность жильца не исчерпывается его правом сдать в аренду собственное жилье и снять адекватное жилье ближе к месту работы.

К мобильности следует добавить:



  • право собственника жилья на его оперативную реконструкцию и перепланировку;

  • возможность быстрой продажи старого и покупки нового жилья с лучшими характеристиками;

  • наличие финансовых инструментов, повышающих покупательную (в том числе арендную) способность жильца;

  • реализацию программ адаптации жильцов в новом месте жизни;

  • развитие демонстрационного жилья для пробного проживания.

Таким образом, обеспечение мобильности жильца становится комплексной задачей, достойной переориентации приоритетов жилищной и демографической, миграционной и промышленной политики с обеспечения граждан собственным жильем на обеспечение их правом и возможностью на оперативную смену (улучшение) жилья.



1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


База данных защищена авторским правом ©uverenniy.ru 2016
обратиться к администрации

    Главная страница