Бизнес-план совместное строительство аппарт-отеля категории «четыре звезды» по адресу



Скачать 226.24 Kb.
Дата27.07.2016
Размер226.24 Kb.
ТипБизнес-план






























«УТВЕРЖДАЮ»

Директор ООО «АВИО




____________________ М.В.Александрова





БИЗНЕС-ПЛАН
Совместное строительство аппарт-отеля категории «четыре звезды»

по адресу:

Краснодарский край, Туапсинский район,

село Ольгинка, д.3А














Наименование проекта:

«Совместное строительство аппарт-отеля категории «четыре звезды» по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, село Ольгинка ул.Морская, д.3А»


Инициатор-Менеджер проекта (основной инвестор):

Общество с ограниченной ответственностью «АВИО»

352840, Краснодарский край, Туапсинский район, село Ольгинка, ул.Морская, д.3А

Зарегистрировано – г.Туапсе, 2004 года

Директор – Александрова Мария Валерьевна
Соинвесторы:

Общество с ограниченной ответственностью «Акцент»

352840, Краснодарский край, Туапсинский район, село Ольгинка, ул.Морская, д.3

Зарегистрировано – г.Туапсе, 2004 года


Общество с ограниченной ответственностью «Юг-Стар»

352840, Краснодарский край, г.Туапсе , ул.Калараша, д.3б офис 40

Зарегистрировано – г.Туапсе, 2011 года
Общество с ограниченной ответственностью «Курортный комплекс «Гамма»

350000, г.Краснодар, ул.Коммунаров/Гимназическая, д.63/79

Зарегистрировано – г.Краснодар, 2014 года
Концепция проекта:

Совместное (4 соинвестора) строительство элитного аппарт-отеля на берегу черноморского побережья в Туапсинском районе, этажность аппарт-отеля - 16. Общая площадь строительства 17410 кв.м, площадь застройки – 1250 кв.м., площадь земельного участка, на котором расположено строительство 4290 кв.м. Строительство аппарт-отелей входит в общую концепцию создания курортного комплекса «Гамма», реализация которой началась в 2004 году.

Архитектура и цветовое решение аппарт-отелей органично вписывается в ансамбль уже построенных объектов недвижимости, находящихся на смежной территории, не принадлежащей застройщику (Отель 5*, Оздоровительный комплекс 4*, ресторанный комплекс, административные здания).


Функциональное распределение площадей.

1-й этаж – холл, ресепшн и служебные помещения.

2-16 этаж – 90 - 150 апартаментов гостиничного типа.

Целевая аудитория:


  • Частные лица, которые желают приобрести апартаменты для постоянного проживания;

  • Частные лица, которые желают приобрести летнюю резиденцию и рассматривающие приобретение апартаментов, как инвестиции и источник дополнительного дохода;

  • Корпоративные клиенты, приобретающие апартаменты для отдыха своих сотрудников.



Предлагаемая структура сделки :


  1. Предмет сделки - предоставление четырех инвестиционных кредитов (каждому их 4-х соинвесторов)

  2. Целевое использование средств – совместное строительство аппарт-отеля категории «четыре звезды» по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, село Ольгинка ул.Морская, д.3А

  3. Сумма каждого кредита - до 150 млн.руб.

  4. Срок - до 5х лет

  5. Обеспечение – залог имущественных прав на строящийся объект (земельный участок и здание аппарт-отеля)

  6. Процентная ставка – согласовывается сторонами



Краткая характеристика объекта: аппарт-отель вместимостью от 90 до 150 аппартаментов.
Проектная организация: ООО «Будов Арт» г.Сочи
Главный архитектор: Лисина В.М.
Стадия проектирования: проект стадия «П», в наличии разрешение на строительство , пройдена гос.экспертиза проекта, получены все необходимые разрешительные документы.
Площадь проектируемого участка: 4290 кв.м.
Характеристика участка застройки:

Географическая зона, в которой расположен будущий аппарт-отель «Авио» относится к зоне субтропиков , где безморозный период длится более 10 месяцев. Средняя температура наиболее холодного периода (январь – февраль) составляет 5ºС, наиболее теплого периода (июль – август) 25 ºС.

Среднегодовое количество осадков колеблется от 1100 мм до 160 мм. Осадки выпадают в основном в виде дождя, с максимумом в зимний период, с минимумом в

летний период. Относительная влажность в течение года высокая и колеблется от 70% до 78%.





Земельный участок , на котором располагается аппарт-отель находится в Туапсинском районе, с.Ольгинка. на левом берегу реки Ту. Рельеф участка ровный, без резкого перепада отметок. Хорошо инсолируемый и проветриваемый.

Объект строительства полностью обеспечен инженерной инфраструктурой в связи с проведенными работами.

Микрорайон, в котором находится строящийся объект, является достаточно развитым по своей инфраструктуре: в 200м. находится федеральная трасса, на территории поселка находится школа, магазины, почтовое отделение, операционные кассы банков (Юг банк, Сбербанк), банкоматы. Близость к морю – 250 м. При этом имеется две благоустроенные набережные (речная и морская).

При выборе участков застройки изучались их доступность в части подъезда со стороны федеральной автомагистрали (50 – 100 м), удаленности от моря (250 м), экологичность района, чистота морской бухты, а также удобства транспортного сообщения с наиболее крупными городами края (Сочи, Краснодар, Геленджик, Новороссийск – до всех ок.130 – 140 км.)

Следует отметить, что в Ольгинке нет конкурентов для проекта аппарт-отелей, поскольку все присутствующие игроки сосредоточены в сегменте услуг санаторно-курортного направления.


Краткое описание земельного участка:

- земельный участок расположен: в Туапсинском районе Краснодарского края; расстояние до моря – 250 м, расстояние до международной автомобильной трассы (прямой подъезд) 200 м.

- правовой документ на земельный участок: договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №0000000688 от 14.10.2004г с между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края;

- вид разрешенного использование: строительство гостиничного комплекса;

- наличие в границах участка зданий и сооружений: нет в наличии;

- рельеф участка: спланирован, имеет незначительный уклон с падением рельефа с севера на юг

- уровень подземных вод: водоносный горизонт вскрыт всеми скважинами на глубинах 3,6 и 5,4 м

- наличие инженерных сетей: подключение к городским инженерным сетям в соответствии с техническими условиями эксплуатирующих организаций.

- минимальная площадь , необходимая для эксплуатации проектируемого объекта (гостиничный комплекс) – 3750 кв м


Площадь земельного участка:

Правомерная площадь - 4290 кв. м. Основание – Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка от 16.01.2015 года .


Градостроительные регламенты:

  • Горно-санитарная зона охраны курорта – вторая.

  • Категория земель – земли особо охраняемых территорий.


Территориальная зона – «Ж-4» зона многоэтажной застройки до 16 этажей.

Основной вид разрешенного использования – гостиничный комплекс


Зоны с особыми условиями использования территорий по природным и санитарно-гигиеническим требованиям:

Зоны ограничений от возможных чрезвычайных ситуаций 2 – зона сейсмической интенсивности 8 баллов.


Схема планировочной организации земельного участка: разработана с учетом сложившейся градостроительной ситуации. В соответствии со схемой на участке предполагается разместить 16-этажный аппарт-отель.

Подъезд осуществляется с ул. Черноморской и далее по внутриквартальному проезду общего пользования. На участке предусмотрен круговой противопожарный проезд.

Свободная от застройки территория благоустраивается и озеленяется. В границах участка запроектированы: гостевая парковка , площадка для отдыха
Баланс территорий:

Площадь проектируемого участка – 4290 кв.м. 100 %

Площадь застройки – 1250кв.м 29,1 %

Площадь покрытий – 1620 кв.м, в т.ч. под площадками, парковкой, внутридворовой проезд, покрытие из тротуарной плитки 37,7 %

Площадь озеленения - 1420 кв.м 33,2 %
Архитектурно – строительные решения:

Проектируемое здание – монолитно-железобетонное.

Проектируемый аппарт-отель, односекционный, сложной конфигурации.

На отм. -0.000 – технический этаж, а так же входная группа в аппарт-отель.



На первом этаже (отм. 3.600 ) размещаются помещения холла, коридора, террассы. На последующих этажах размещаются аппартаменты.
Срок строительства : 18 месяцев.

Основные преимущества проекта:

* быстрая окупаемость инвестиций;

* высокая капитализация и ликвидность проекта;

* Туапсинский район, на территории которого находится объект, является перспективным и динамично развивающимся регионом с популярным на сегодняшний день географическим положением (Черноморское побережье), в том числе доступная близость к олимпийским объектам (130 км.);

* автономность объекта и обеспечение круглогодичного проживания в курортной зоне, так как на ее территории проложены все виды коммуникаций, в шаговой близости находятся пункты сервисного обслуживания, точки питания, культурно-развлекательные заведения, медицинский комплекс, набережные, пляж, спортивные плоскостные сооружения, осуществляется охрана объектов и т.д.;

* капитальность здания, высокая технологичность при строительстве;

* круглогодичный подъезд к территории курорта;

* благоприятные климато-экологические факторы.


Основные технико-экономические показатели:

количество апартаментов

90 - 150

общая площадь аппарт-отеля

17410 кв м

полезная площадь (предлагаемая к реализации)

12 000 кв м

себестоимость окончания строительства (без учета НДС 18%)

600 000 000 руб

себестоимость 1 кв.м.

36 000 руб

стоимость 1 кв.м. для реализации

от 120 000 руб

минимальная стоимость продаж

12 000 кв м * 120 000 руб = 1440000000 руб

минимальная прибыль от продаж

840 000 000 руб

выполнено работ на сумму

200 000 000 руб (ПСД с гос.экспертизой, разрешение на строительство, подвод всех коммуникаций, подъездные пути, присоединение к общегородским эл-сетям, приобретение подстанции, укрепление грунта для фундамента и.пр.)

окупаемость

до 4х лет

источники финансирования строительства

привлеченные средства (кредит, соинвестирование, совместная деятельность)

вариант обеспечения финансирования

залог имущественных прав на строящийся объект

Работы, профинансированные из собственных средств
Инициатор проекта уже вложил в проект около 200 млн.руб. на следующие цели:

- выкуп земельного участка по рыночной стоимости (43сот х 1млн руб = 43 млн.руб)

- проектно-сметная документация, включая экспертизу проекта и разрешение на строительство (15 млн.руб)

- подвод всех видов коммуникаций - приобретение и прокладка электрокабеля, слаботочные сети, канализационные сети и трубы, подвод водопровода и т.д (45 млн руб)

- подъездные пути (6 млн руб)

- оплата присоединенной мощности 1600 кВт и приобретение подстанции (более 35 млн.руб)

- укрепление грунта для фундамента путем инъекции грунтов (12 млн.руб)

- прочие затраты – бетонные ограждения, временные сооружения, аренда техники, оплата аренды земельного участка, реклама и т.п. – 43 млн руб


График реализации проекта:

На данный момент Инициатором проекта пройдена государственная экспертиза (инженерные изыскания и проектная документация);

Получено разрешение на строительство апарт-отеля «Авио» №RU23534102-185 от 09.12.2010 и проведена часть работ (инъекционное укрепление грунта, подвод всех коммуникаций и тд). График проведения работ указан в таблице:




п/п

Наименование работ

и объектов

Сроки

Исполнения

1

Разработка котлована, отсыпка щебня

Выполнено

2

Обустройство подсобного городка (ремонт быт.вагончиков, места для хранения стройматериалов.

Выполнено

3

Производство работ по усилению грунтов

Выполнено

4

Получение разрешения на строительство

Выполнено

5

СМР по основанию здания

01.09.2015-01.10.2015

6

СМР по возведению здания

(1 этаж)


01.10.2015 - 15.10.2015

7

СМР по возведению здания

(2 этаж)


16.10.2015 -01.11.2015

8

СМР по возведению здания

(3 этаж)


02.11.2015-15.11.2015

 

9

СМР по возведению здания

(4 этаж)


16.11.2015-30.11.2015

10

СМР по возведению здания

(5 этаж)


01.12.2015-15.12.2015

11

Работы по прокладке инженерных сетей

30.01.2015- 01.07.2015

12

СМР по возведению здания

(6 этаж)


16.12.2015-31.12.2015

13

СМР по возведению здания

(7 этаж)


01.01.2016-15.01.2016

14

СМР по возведению здания

(8 этаж)


16.01.2016-01.02.2016

15

СМР по возведению здания

(9 этаж)


02.02.2016-15.02.2016

16

СМР по возведению здания

(10 этаж)



16.02.2016-30.02.2016

17

СМР по возведению здания

(11 этаж)



01.03.2016-15.03.2016

18

СМР по возведению здания

(12 этаж)



16.03.2016-30.03.2016

19

СМР по возведению здания

(13 этаж)



01.04.2016-15.04.2016

20

СМР по возведению здания

(14 этаж)



16.04.2016-30.04.2016

21

СМР по возведению здания

(15 этаж)



01.05.2016-15.05.2016

22

СМР по возведению здания

(16 этаж) и кровли



16.05.2016-16.06.2016

23

СМР по благоустройству территории

01.05.2016-01.08.2016

 

24

СМР по внешней облицовке

30.04.2016-01.07.2016

25

Работы по внутренней облицовке

30.01.2016- 01.09.2016

26

Полное завершение работ, сдача объекта в эксплуатацию

Сентябрь 2016



Место реализации проекта - Туапсинский район

Инвестиционная площадка расположена в Туапсинском районе Краснодарского края, на 28-м километре автомобильной трассы Туапсе – Новороссийск.

Сообщение с наиболее крупными городами Краснодарского края:


  • с г.Краснодар – автомагистраль – 130 км;

  • с г.Сочи – автомагистраль – 130 км;

  • с г.Новороссийск – автомагистраль – 130 км.

  • с г.Геленджик – автомагистраль – 90 км.

Ближайший аэропорт расположен в г.Геленджик в 1,5 часах езды автотранспортом, в г.Краснодаре - в 1,5 часах езды. Железнодорожный вокзал располагается в г.Туапсе, доступность железнодорожного вокзала – 30 минут.

Путь железнодорожным транспортом от Сочи до Туапсе – 1,5 часа.

Туапсинский район является одним из самых живописных уголков России. Природа его сочетает в себе богатую растительность, характерную для умеренного пояса с субтропическими лесами, горные реки с морскими пляжами, протянувшимися почти на сто километров вдоль побережья Черного моря.

Туапсинский район - самое солнечное место на российском побережье: продолжительность солнечного сияния составляет 2330 часов в год. Благоприятный климат и экология, чистое море и развитая сеть санаторно-курортных учреждений привлекают сюда сотни тысяч людей на отдых и лечение




Туапсинский район, имея площадь 236,58 тысяч гектар, и протяженность вдоль береговой полосы 70 км, представляет собой динамично развивающийся современный курорт, предлагающий разнообразные условия отдыха, оздоровления и санаторно - курортного лечения. Ежегодно в районе отдыхает более полутора миллионов человек. Обеспечивая более половины налоговых поступлений в бюджет региона, курортно-рекреационный комплекс является важнейшей составляющей экономики района и является ее приоритетной отраслью.


Рынок курортных услуг Туапсинского района


В Туапсинском районе услуги размещения предоставляют около 300 предприятий общей вместимостью 40 тыс. чел.

По официальной статистике, ежегодно в регионе отдыхает более полумиллиона человек, при этом более 80% отдыхающих посещают Черноморское побережье Кавказа летом. Данные показатели год от года имеют положительную динамику. Объем платных туристско-экскурсионных и санаторно-оздоровительных услуг составляет в среднем 20 млрд. руб. в год. Каждый из посетивших курорты в среднем тратит на свой отдых 30 – 50 тыс.руб.

Данные показатели, а также тот факт, что строительство новых объектов планируется осуществить в непосредственной близости к автомагистрали, дают основания полагать, что увеличение номерного фонда найдет отражение в притоке отдыхающих в течение круглого года.
Анализ рынка недвижимости.
Рост валового регионального продукта в Краснодарском крае в 2013 году составил 4,7% .

Следует отметить, что в регионе большинство основных макроэкономических показателей с начала года характеризовалось устойчивой положительной динамикой. Темпы роста в основных отраслях экономики - сельское хозяйство, промышленность, торговля, строительство -  составили от 0,5% до 123,9%. 


Краснодарский край в течение 2009-2013 годов находится в числе 5 наиболее активных производителей строительных материалов и производства СМР.

Главный фактор влияющий на данный показатель – осуществление подготовительных работ к олимпиаде в 2014 году в г. Сочи. Следует отметить, что помимо строительства «олимпийских» объектов активно увеличиваются объемы жилищного строительства и строительство инфраструктурных объектов.

По данным переписи 2012 г. общая численность населения Краснодарского края составляет 5118,7 тыс. чел. Средняя плотность населения - 67,4 чел./км2. На долю экономически активного населения приходится 2300,7 тыс. чел. или 45%. В 2013 г. уровень зарегистрированной безработицы составил 0,7%. Возрастная структура населения: 59% населения относится к трудоспособному возрасту, 18% - моложе трудоспособного возраста, 23% - старше трудоспособного возраста. Уровень регистрируемой безработицы наоборот снизился и составил всего 0,9% от экономически активного населения.Также наблюдаются положительная динамика среднемесячной номинальной (110,4%) и реальной (103,1%) заработной платы.

Аналитические данные по бизнес и элитному жилью показывают, что строительство в основном сосредоточено в г. Сочи, что обусловлено проведением в 2014 году Олимпийских игр. На остальном побережье спрос превышает предложение.

Следует отметить, что большинство проектов предусматривают инфраструктуру только в виде торговых и офисных помещений на 1 этаже и подземного паркинга. В ряде случае добавляются рестораны, фитнес и СПА-центры. Стоимость кв.м. в комплексах с бассейнами , спортивными и развлекательными центрами составляет от 120 тыс.руб.

По оценкам специалистов стоимость недвижимости элитного и бизнес класса в ближайшие 2-5 лет будет только расти. Одним из факторов является проведение Зимней Олимпиады в г.Сочи в ходе подготовки к которой была значительно улучшена инфраструктура практически всего Черноморского побережья.

Инициаторы проекта намерены выйти на рынок с новым и пока единственным на территории Туапсинского района предложением продажи апартаментов категории 4*.

На данный момент в Туапсинском районе более 95% предлагаемых к продаже объектов недвижимости составляют дома эконом класса и мини-гостиницы (данные с сайтов: http://searealty.ru/russia/big-tuapse/olginka/ и http://www.southrealty.ru/rielt/obj/687.html)

Потенциальные покупатели апартаментов:

– жители близлежащих крупных городов (Ростов-на-Дону, Краснодар, Ставрополь и др.), которые приезжают на выходные и в отпуск на море

- жители Москвы и Московской области, ЦФО, Сургут, Тюмень и т.п. регионы , которые приезжают в длительный (месяц и более) отпуск на море

Для большинства из них приобретение коттеджей и мини гостиниц экономически не выгодно, поскольку использование данных объектов предусматривается не более 2-3 месяцев в году (для жителей близлежащих регионов до 4-5 месяцев). А остальное время объекты либо сдаются в аренду, либо консервируются.



Апарт-отели являются наиболее привлекательными для такой категории клиентов, т.к. апартаменты находятся на охраняемой территории и эксплуатируются управляющей компанией, которая несет все риски по техническому состоянию имущества, а также может выступать агентом при сдаче апартаментов в аренду.


Город

Площадь возводимого жилья тыс.кв.м.

Стоимость бизнес-класса (т.р./кв.м.)

Стоимость элитного класса (т.р./кв.м.)

Сочи

371

100-150

От 250

Геленджик

40

120

215

Анапа

39

100

200



Объект

Площадь дома (кв.м.)

Площадь участка (соток)

Стоимость (тыс.руб.)

коттедж

144

6

20 000

дом

200

8

13 500

Гостиница

300

1

15 900

Гостиница

360

12

17 500

Квартира (без отделки)

58

0

3100



Окружающая инфраструктура
По окончании своей реализации объект будет находиться в самом центре существующей (с 2005г) высокоразвитой курортной инфраструктуры, доступ на территорию которой будут иметь и собственники апартаментов:
- комплекс ресторанов :

1 этаж – бар , 50 посадочных мест

2 этаж – ресторан, 100

посадочных мест

3 этаж – кафе, 60 посадочных

мест, площадь у бассейна – бар

на 80 мест

-

- набережные, пляж:




Речная набережная шириной 15м благоустроена и включает полосу для пешеходного движения, парковую полосу и автополосу.

Морская набережная площадью 1680 кв.м. с культурно-развлекательными объектами (ночной клуб, комплекс кафе и баров, торговая галерея), имеет все необходимые санитарно-бытовые помещения (санитарные комнаты, массажная, медицинский кабинет, помещение для хранения плавательных средств).


Организован и специально оборудован пляж:

- спортивная зона (2 теннисных корта, волейбольная и бадминтонная площадки):

Спортивные сооружения имеют современное профессиональное покрытие, которое удачно сочетается со сложившимся дизайном прилегающей территории.

- ландшафтно-парковая зона с малыми архитектурными формами:



Ландшафтно-парковая зона представляет собой озеленение территории в смешанном стиле с преобладанием регулярных элементов и малых архитектурных форм.

Главный фасад аппарт-отеля в соответствии с проектом:




1.1



1.2




1.3




1.4




1.5





Туапсе 2016



Поделитесь с Вашими друзьями:


База данных защищена авторским правом ©uverenniy.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница